Todos los derechos y obligaciones del inquilino de un piso de alquiler

Jose Romero

Pocos inquilinos conocen cuáles son todos sus derechos como parte de un contrato de alquiler de vivienda y la gran mayoría ignora qué obligaciones adquiere al firmar este tipo de documento legal. Tanto si ya eres inquilino como si vas a serlo en los próximos días no cometas el grave error de ignorar cuáles son tus derechos y deberes. Aquí los tienes todos recopilados y explicados.

Ahórrate disgustos y no des cosas por supuestas o sabidas, la desinformación es uno de los enemigos más importantes del inquilino que alquila un piso o cualquier otro tipo de vivienda. Los expertos en arrendamientos confirman que la mayor parte de problemas, reclamaciones y denuncias parten de graves desconocimientos, especialmente alertan de la falta de actualización en la información referente a las relaciones de alquiler.

Es importante tener como referente legal la normativa vigente para los alquileres en España como fuente oficial y única referencia válida: Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos que sufrió su reforma más importante con la Ley 4/2013 de 4 de junio. Es la fuente de información oficial única para los derechos y deberes recogidos a continuación.

Derechos del inquilino que alquila un piso

Inventario pre-alquiler: debes ver la vivienda que vas a alquilar

El primer derecho de todo futuro inquilino es poder conocer, visitar y comprobar de forma presencial y real el inmueble que va a alquilar. Es cierto que parece una recomendación obvia, pero las prisas, la falta de tiempo o las especiales situaciones que pueden darse alrededor de un alquiler hacen que a menudo se cometa el grave error de no exigir este primer derecho o simplemente renunciar a esta posibilidad.

Lo ideal es que el inquilino no solo vea la casa que va arrendar, sino que además haga un

un inventario completo del inmueble incluyendo tanto el continente; estado de las paredes, de las instalaciones de suministros… como el contenido en su caso: muebles, electrodomésticos… Esta relación consensuada y real debe incluirse en el contrato de arrendamiento y firmarse por ambas partes.

¿Cuánto tiempo vas a ser inquilino? Siempre es negociable y libre.

La persona que va alquilar tiene derecho a determinar junto con el dueño del inmueble cuál será la duración de su relación. No se trata, por tanto, de un derecho unilateral ni exclusivo –ni del dueño del piso ni del inquilino-, ambos deben aceptar una negociación y acordar una duración para el alquiler.

La legislación vigente, sin embargo, marca un mínimo de 5 años. Lo que significa que el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato de alquiler vigente durante este tiempo. Es el límite que se aplica de tiempo de renovación automática, cuando no se determinan otras circunstancias. Cuando pasan los cinco años, si no hay voluntad de renovación a través de una nueva negociación, el contrato se extingue.

Pese a ello, el inquilino podrá abandonar la casa antes de los 5 años realizando un preaviso que recoge el contrato de alquiler que suele ser de uno o dos meses.

Como inquilino y respecto al tiempo de duración del contrato es importante tener presente que existe una excepción de la que puede valerse el arrendador para acabar de forma inmediata con el alquiler: transcurrido el primer año de renta, si el dueño del inmueble o familiares cercanos precisan de esta casa para convertirla en vivienda habitual; el arrendatario tendrá que asumir esta circunstancias y abandonar el piso con independencia del tiempo de vigencia que tuviera el contrato inicial. Si se prueba que no se ha ocupado la vivienda por el titular de la casa o un familiar de primer grado, se podrá denunciar al titular y pedir una indemnización.

De inquilino a propietario: derecho de adquisición preferente

Los momentos vitales cambian mucho más rápido de lo que se puede llegar a pensar. Aunque en el momento de apostar por un alquiler esta puede ser la única alternativa o la mejor, el paso del tiempo puede hacer cambiar esta realidad. Igual ocurre en el caso del dueño del piso que decide alquilar, pero, si con el contrato de alquiler vigente, se decide a poner el piso en venta, puede hacerlo. Sin embargo, en ese escenario y como inquilino tienes derecho a ser un comprador preferente.

No hay que confundir este derecho de adquisición preferente con el alquiler con derecho a compra que es otro tipo de relación de renta que supone otras condiciones y características que deben pactarse en un contrato para ese caso.

El derecho del inquilino a una adquisición preferente no supone rebajas en el precio de venta a cuenta de las cuotas de alquiler pagadas. Esa es la principal ventaja de un alquiler con derecho a compra, pero no es un derecho que se genere en un alquiler tradicional.

Dejar el alquiler a otra persona: transmitir la titularidad

Este es un derecho poco conocido por los arrendatarios, quizás porque es poco habitual que se den las circunstancias que lo hacen necesario. Sin embargo, es un recurso que nunca está de más saber que existe. Efectivamente la ley permite la trasmisión de la titularidad de un alquiler –manteniendo las mismas condiciones- entre familiares en un buen número de casos.

Si necesitas hacer valer este derecho, lo mejor es consultar con una asesora legal e informarse sobre los casos concretos, es un derecho limitado y con condiciones, pero totalmente exigible.

Exigir conservación y mantenimiento de las condiciones de la vivienda: obras necesarias

Entre los derechos que más reclamaciones y problemas genera entre arrendadores y arrendatarios, sin duda, está el de las obras en la vivienda. La normativa, sin embargo, es clara al respecto el inquilino siempre tiene derecho a exigir al dueño del inmueble todas las obras o tareas de mantenimiento que sean necesarias para que la vivienda mantenga en perfecto estado de uso y conservación las condiciones que existían en la vivienda al inicio del periodo de alquiler.

El problema con este derecho radica en discernir qué es lo que se entiende por obra de conservación y mantenimiento frente a lo que se define como obra de mejora. El inquilino tiene derecho a exigir mantenimiento de las mismas condiciones, pero no mejoras. El coste económico de realizar trabajos de conservación siempre correrá a cargo del arrendador, pero no ocurre lo mismo cuando son mejoras.

Ejemplo de caso real: has alquilado una casa con calefacción y agua caliente abastecida mediante caldera de gas natural; si la caldera se rompe, el casero debe reemplazarla por otra de iguales condiciones. No ocurre lo mismo si quieres que el arrendador te ponga aire acondicionado que no estaba, cuando alquilaste la casa. Esta última circunstancia sería una mejora a la que no tienes derecho, lo que no significa que no pueda hacerse, sino que no el dueño del piso puede negarse a autorizar el cambio y por supuesto, a pagarlo. Desde sector Asegurador te recomendamos que negocies con tu arrendador la mejora como el aire acondicionado y también el pago, es común que el arrendador pague la compra del aparato y el inquilino pague la instalación.

Reformas que no te pueden negar

Cuando el propio inquilino, su cónyuge o cualquiera de las personas o familiares que de forma permanente conviven en la vivienda alquilada sufre algún tipo de discapacidad y precisa por esta causa de adaptaciones domésticas; tiene derecho a realizar obras en el interior del inmueble con la finalidad de mejorar la habitabilidad y accesibilidad.

El derecho a este tipo de reformas concretas se reserva para las personas con algún tipo de discapacidad reconocida o más de 70 años. El casero no puede negar este tipo de reformas y el inquilino debe notificarle previamente su intención. Las reformas sólo pueden ser en el interior de la casa, no pueden modificarse por este derecho elementos o servicios comunes del edificio, ni hacer obras que amenacen la estabilidad o seguridad de este.

Como consecuencia de este derecho, cuando el arrendatario deja el alquiler, tiene la obligación de dejar el inmueble como antes, si el propietario así lo exige. Por lo tanto, las reformas acometidas deben poder ser revocadas en todos los casos.

Beneficios fiscales

Actualmente el derecho a desgravación fiscal por alquiler, sólo es válido para los contratos de alquiler celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2015 y siempre que la base imponible del inquilino –contribuyente- sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

Existen deducciones autonómicas concretas que dependen de cada territorio y que deben consultarse de forma particular en cada caso, pues no existe un derecho único de desgravación por alquiler que aplique con iguales condiciones en todo el territorio nacional.

Obligaciones del inquilino que alquila un piso

La fianza: sí, hay que depositarla siempre

La formalización del contrato de alquiler exige en todos los casos que el arrendatario pague una fianza legal. Sin embargo, en contra de lo que se supone a menudo, esta cantidad no se le paga al arrendador ni se ingresa en su cuenta, las fianzas deben estar depositadas en un organismo oficial que las custodia en todo momento. Cada comunidad autónoma ha nombrado un organismo encargado y ha diseñado la forma concreta de llevar a cabo este trámite.

La razón de la fianza no es garantizar pagos de las rentas mensuales, sino que está destinada a financiar posibles desperfectos o daños que se produzcan en la vivienda durante el tiempo que dura el arrendamiento. El casero puede hacer uso de la fianza en diferentes casos: cuando el inquilino se marcha antes de finalizar el contrato, deja el piso con daño o no paga el último mes.

La cantidad estipulada para la fianza es el equivalente a un mes de renta cuando el uso del inmueble es vivienda y dos, cuando se alquila para otros casos. La fianza se revisa en el momento de las prórrogas del alquiler para que se siempre la cantidad esté actualizada y coincida con un mes de la renta vigente.

Pago mensual y en los términos acordados

La principal obligación de todo inquilino es pagar la renta prevista a su casero para que todos los términos del contrato estén vigentes y sean válidos. Es importante comprender que además de pagar la cantidad pactada, debe hacer en la forma y plazos previstos para que el casero no pueda denunciar incumplimientos.

Cuando el arrendatario incumple su obligación de pago y el casero tiene derecho a ejercer las acciones especificadas para esta situación en contrato. Cuando el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento puede rescindirse, aunque previamente el arrendador tendrá que haber requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no haber obtenido respuesta en los siguientes diez días hábiles. En este escenario la obligación del alquilado es abandonar la vivienda, ya que ha incumplido sus obligaciones de pago y ha pasado a ser un moroso.

Las facturas del gas, del agua… corren por tu cuenta

Durante el tiempo que dure el alquiler, el arrendatario se hace cargo de pagar las facturas de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas; salvo que en contrato se establezca lo contrario u otras alternativas.

Lo más habitual es que el inquilino se encargue de domiciliar para su máxima comodidad los recibos de los diferentes suministros de la casa en su cuenta para hacerse cargo de sus consumos. Como norma general es su obligación correr con estos gastos que no están incluidos en el pago de la renta, salvo especificaciones particulares en contrato, aceptadas por ambas partes.

Una vez acabado el alquiler, todo queda como estaba

La obligación de un alquilado es cuidar el inmueble, procurar su mantenimiento y conseguir que cuando abandone la casa, todo quede en el mismo estado en el que se lo encontró a su entrada. En este sentido es importante que casero e inquilino colaboren en perfecta sintonía por la conservación del piso.

Los abogados especializados en pleitos sobre alquileres confirman que este deber de los inquilinos es de los más incumplidos a juzgar por las reclamaciones que presentan los inquilinos en este sentido. Los arrendadores denuncian daños en la vivienda achacables al inquilino y a su falta de cuidado y solicitan la liberación de la fianza a su favor para utilizarla en el arreglo de este tipo de desperfectos.

Si la pintura de las paredes se ha ido ensuciando o algún elemento se ha deteriorado por el uso (grifo que gotea, caldera que funciona mal) no es repercutible al inquilino, pero no es el caso de desperfectos en la vivienda por la mascota.

Si tu casero necesita la casa, tienes que dejársela

No merece la pena perder el tiempo en discusiones o reclamaciones, cuando tu casero necesita su casa para convertirla en su vivienda habitual, tiene derecho a recuperarla y tú la obligación de dejarla.

El derecho del casero a recuperar su casa está sujeto a que se cumplan 3 condiciones:

• Mínimo un año de antigüedad del alquiler: no tienes obligación de dejar la casa alquilada, si, por ejemplo, llevas seis meses sólo como inquilino.

• Aviso con, al menos, dos meses de antelación por parte del casero al inquilino.

• Razón justificada: el arrendador debe justificar la causa por la que quiere recuperar su casa, no vale cualquier excusa. Solo se permite ejercer este derecho, cuando sea el propio dueño o un familiar en primer grado el que necesita la casa para convertirla en su vivienda habitual.

Si finalmente en tres meses, desde que has dejado la casa, ni el casero ni sus familiares la ocupan y ni la convierten en su vivienda habitual; tienes 30 días para ejercer tu derecho a regresar como inquilino, respetando las condiciones anteriores y con indemnización.

Hasta aquí todos los derechos y deberes que tiene el inquilino de un piso, esta información te permite anticiparte a los problemas y vivir con la máxima tranquilidad respecto a tu alquiler. ¿Un último consejo de experto? Aunque el contrato por escrito de alquiler no es un derecho ni un deber para el inquilino no para el casero, todos los profesionales del sector y especializados en derecho especializados sobre arrendamientos coinciden en recomendarlo: es un instrumento infalible y la mejor forma de blindar derechos y deberes.

Si quieres puedes ver los derechos y obligaciones de los dueños de viviendas en alquiler.